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本期嘉賓
深圳市城市更新房地產咨詢服務有限公司總經理
宋留強
風火創意聯合創始人/G G創意社區夢想發起人
董丹青
G G創意社區。
產業地產觀察NO.008期
6月22日下午，華潤置地與天安數碼城戰略合作，聯手進行龍華舊工業區升級改造。公開數字顯示，龍華新區現有工業區524個，大多數存在產業低端、消防等問題，改造升級已急需進行。工業區改造在深圳並非新鮮事，隻是今年“漲潮”更為明顯。本期南都請來董丹青、宋留強探討工業區改造：目前越來越多的企業將目光投向工業區改造升級，甚至有外地房企和產業資本也希望借道工業區改造進入深圳房地產市場，然而在改造的過程中，如何打好安全牌，算好資金賬，依然成為企業最棘手的問題。
今年5月26日公佈的《2016年深圳市城市更新單元計劃第三批計劃》的11個項目中，涉及工業區改造的7個，3月16日第二批城市更新單元計劃中的12個項目中，涉及工業區改造的更是多達9個。過去十年間，根據深圳市城市更新房地產咨詢服務有限公司統計數據顯示，共有201個工業區進入城市更新立項。
曾經帶動深圳走過上一個三十年的著名工業區，如蛇口、華強北、八卦嶺、筍崗等區域都有大量的工業區，他們地處深圳黃金地段，同樣面臨著產業升級和空間改造。根據戴德梁行去年11月提供的數據顯示，僅在南山，未來5年將要入市的7個舊工業區改造成工業園區的項目，也就是業內稱之為“工改工”的項目，建築面積就約台中市化糞池清理118萬平方米。
工業區改造也有不同的方式，深圳市城市更新房地產咨詢服務有限公司總經理宋留強總結，和住宅區一樣，通常也分為拆除重建、綜合整治以及混合改造，也就是部分拆除，部分整治。
在本期兩位嘉賓看來，工業區改造由來已久，隻是近年來包括《深圳市綜合整治類舊工業區升級改造操作指引(試行)》等系列政策的出臺，以及深圳土地局促，住宅區更新也一度遇到瓶頸的情況下，越來越多的企業將目光投向工業區改造升級，那麼對於工改，誰能忍住短期看長遠呢？
企業心態
產業資本借道工業區改造入場
對運營能力和資金提出新挑戰
在內地一片去庫存的需求聲中，深圳房價連漲18個月。深圳成為全國房企的安全港，從泰禾、信達，再到電建、金茂，外來房企不顧一切拿下深圳地王可見一斑，而深圳地產則又成為不少包括制造業、金融業在內的產業資本保值增值的優選方向。
“制造業、金融業的都有，包括外地的很多產業資本也是一直希望介入深圳城市更新市場。比如去年我們曾經接觸過的另一個一線城市資本希望進入深圳的工業區改造，他們此前已經進行多年的產業園區運營，希望改造之後還能把他們熟悉的產業引進深圳。”宋留強介紹，盡管深圳城市更新推進速度也曾被詬病，但同為一線城市，和北京、上海相比，深圳城市更新的市場化程度更高，也更有可能吸納市場資金來做，有能力就有機會，而在內地一些城市，並不是有能力就有機會進入城市更新的。“加上深圳房價和產業活力，還是吸引瞭很多外地資本湧入深圳。
在城市更新領域，工業區改造，如果不能改變功能成為住宅區，抑或隻是進行綜合整治，空間和產業升級，對於企業來說，並不是利潤最高的最優選擇，但稍有經驗的房企都知道城市更新不可控因素多，前期投入成本更高，不少企業和資本也因此退而求其次，選擇借道工業區改造進入深圳市場。對於這一點，宋留強表示確實很多資本在深圳找項目，有些企業幾傢在一起就募集出一筆城市更新基金來，動輒幾十億，而城市更新可選的項目並不太多，在沒有找到合適住宅項目的情況下，不少資本進入瞭工業區改造，還有些至今沒有落地。
改造風險
產權、運營、資金
至少要過的三道坎
即便順利入場，產權和運營仍然是改造的兩大挑戰。首先是確權，除瞭部分產權清晰有紅本證的工業區外，還有部分村集體用地上的工業區，並沒有在政府部門確權，成為多年遺留問題，立項改造遙不可及，即便是確權過的，由於工業區原本產權年限就隻有20-30年，相當一部分隻剩下5-10年，作為非民生類的物業，到期之後怎麼走尚存在不確定性，現有投入外可能還需要預留機動資金，到時候再看是否需要補交地價。
雖然工業物業的業主遠比商業小區要少得多，但完全單一業主的工業區還是少見。宋留強表示自己見到過最久的是總共隻有6個業主，改造從2010年立項至今仍沒有談出結果。對於這一點，宋留強認為，過往開發商更清晰於選擇“買斷式”更新，就是從業主手中通過補償協議買下更新權益，但未來或有可能越來越多的原業主方參與到更新中來，住宅如此、工業區也有望如此。“目前市場的情況是業主覺得開發商利潤空間很大，但是開發商認為自己風險大利潤薄，如果政府不僅提出指導意見，更將指導意見背後的推演過程提供給市場，那麼雙方更有可能在利潤上達成一致。”宋留強表示，有沒有可能帶著服務的心態，從合作的角度出發，在滿足業主訴求的基礎上，讓改造變成一本更透明的賬，有些事情不是想不想去做的問題，而是不透明已經被證明舉步維艱，接近透明也許會有新的希望。
如果不是改變成住宅功能對外銷售，宋留強認為，在深圳進行工業區改造，也還是很考驗改造商後期運營能力和資金實力的。
模式設計
隻算短期租金賬
工改工很難劃算
如果問，什麼是工業區改造最首當其沖的問題，董丹青最先想到就是商業和理想之間的距離。“正常來說，寸土寸金的深圳，多做面積才能有更多收益，但就可能要改變原有的空間結構。”遏制自己基於短期賺錢的欲望，在他看來，是做G G創意社區時最艱難的挑戰，因為這意味著資金投入回收周期的加長，同時也意味著回收風險的增大。宋留台中通馬桶價格強也坦言，如果以效率最高和收益最大化來衡量，企業當然更願意直接拆除重建，有些工業區改造費用比重建更高，並且空間溢價還不能得到更好體現。
但是最終，董丹青表示，新的工改工，必須寄望於更新的商業模式，才能在盡可能保留原來空間風貌的基礎上，實現產業升級的大目標，這也才是工改工的價值所在。G G未來迎來盈利模式主要通過三個路徑來實現，最基礎的仍然是租金收益和其他一些基礎性服務收益。G G創意社區改造運營商風火創意管理有限公司在過去15年來一直在創意設計領域，為企業提供創意設計解決方案，再通過平臺分發給社區成員，獲得合作收益是第二個收益路徑公家機關水肥清運。而且董丹青認為，“平臺+個人”未來有望成為企業模式之外的另一種組織模式，甚至將突破空間的限制。投資收益則是更為長遠的投資收益。
據瞭解，目前G G創意社區已籌建一隻規模在3億元左右的基金，重點關註和創意設計、生活方式相關的早期項目。這也是收益規劃中的第三條路，三條路合在一起，董丹青認為這筆賬還是算得過來。
實操建議
不給滄桑塗抹光鮮
先要瞭解用戶需求
在工業區改造上，董丹青最反對的就是在原有的滄桑上塗抹光鮮，在他看來，之所以要在保留的基礎上進行升級改造，是因為這些工業區不僅在過去曾經制造出物質商品，同時也生產出時間和精神的商品。“以G G的前身南星玻璃廠為例，生產出的玻璃成為城市化過程中的要素，讓他們和城市之間建立起聯系，同時它所地處的蛇口工業區又是中國市場經濟的孵化器，工人們在奮鬥中體現的精神風貌，也是一種產品，時間和時代的產品，他們同樣珍貴。”如果將來有企業準備介入工業區改造，他第一個建議就是尊重時間，保留它所沉淀的時代特征，同時又要融入新的時代，甚至要預見未來。
同時，因為很多舊工業區的改造存在太多不確定性，有可能10年後還是會推倒重建，那麼他就會建議，除瞭恢復原貌外，不要在硬裝上投入太多代價，讓整個裝修變得更可調整，即便將來拆除，很多裝修也可以移到新的地方，避免浪費，更因此將其中的劇場稱之為“ing創空間”，因為總在進行中，更像是一個未完成的動態空間。
但即便是一直在動態調整中，但也要深入去瞭解入住者的需求，去思考如何實現他們社交貨幣的滿足，畢竟他所在的空間在進一步詮釋他是怎樣的品位，他所在的企業是怎樣的性格。“過去是從廠區到園區，現在更多是從廠區到社區。”而社區則需要更多功能的復合，甚至如何將入住者的興趣融入生活和事業，並最終能夠在空間得以承載，在董丹青看來，這些都是工業區改造升級之初，就需要去思考的問題。
策劃/采寫：
南都記者盧韻如
圖片由受訪者提供
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